Riceviamo e pubblichiamo – In data odierna il nostro gruppo consiliare ha proposto l’allegato schema di delibera. L’idea è quella di valorizzare e riutilizzare immobili storici, vecchie stalle cantine e grotte sotterranee che caratterizzano il tessuto urbano storico di Tolfa per destinarli, attraverso una serie di deroghe agli standards di agibilità /abitabilità, a nuovi usi produttivi e residenziali. Di seguito la relazione e la proposta di Regolamento su cui auspichiamo un confronto serio e costruttivo ed una celere approvazione.
Proposta deliberazione Consiglio Comunale
TOLFA COMUNE DI CASE VECCHIE, STALLE, CANTINE E GROTTE STORICHE DA RIQUALIFICARE – Approvazione Regolamento per la valorizzazione del patrimonio immobiliare storico
Il centro storico dell’abitato di Tolfa è caratterizzato dalla presenza di numerose cantine, vecchie stalle, magazzini e annesse grotte risalenti ai secoli precedenti che rappresentano una peculiarità del nostro tessuto urbano ed un aspetto significativo della vita sociale ed economica di periodi passati in cui il magazzino, la vecchia stalla e la cantina erano luoghi strategici ed importanti della vita quotidiana. Con il passare del tempo questi ambienti hanno perso progressivamente il loro utilizzo primario ed oggi rappresentano per alcuni aspetti un problema per chi li possiede e deve sostenere le spese relative al loro mantenimento. D’altra parte questi ambienti risultano oggi per la maggior parte inutilizzati o scarsamente utilizzati essendo nel frattempo venuto meno l’interesse al loro uso originario.
In questo contesto l’Amministrazione Comunale intende mettere in atto tutte le azioni a sua disposizione affinchè questo patrimonio storico non vada perso ma diventi al contrario elemento di sviluppo turistico commerciale, artigianale, professionale e, ove possibile, residenziale.
Seguendo l’esempio di molti altri Comuni caratterizzati dalla presenza di immobili storici e datati non più conformi agli abituali standard di agibilità / abitabilità, la nostra Amministrazione vuole mettere in atto ed approvare una regolamentazione che, derogando appunto da detti standard, dia la possibilità a proprietari ed affittuari di detti immobili di trasformarli ed adattarli ad un uso produttivo senza in alcun modo stravolgerne l’aspetto esteriore e la conformazione originaria.
Con questo Regolamento si provvede a rendere agibili immobili storici o datati costruiti, a suo tempo, con standard oggi superati e che, nello stesso tempo, non possono essere sottoposti a modifiche sostanziali in virtù di sopravvenute norme speciali o leggi di tutela. Il Centro Storico di Tolfa, interessato dalla presenza di numerosi edifici storici, vecchi nuclei di stalle e cantine, è oggi imbrigliato da una miriade di normative che ne precludono qualsiasi trasformazione esterna e, spesso, anche interna.
Appare quindi utile procedere, laddove possibile, ad autorizzare l’uso di detti immobili derogando sugli standard di agibilità/abitabilità degli ambienti consentendo in tal modo ai proprietari/affittuari utilizzazioni fino ad oggi non autorizzate.
Per tali motivazioni si propone al Consiglio Comunale l’approvazione del Regolamento di seguito riportato.
I CONSIGLIERI COMUNALI CURI – VITTORI – CARMINELLI
REGOLAMENTO COMUNALE
Art. 1 Deroghe alle caratteristiche di abitabilità/agibilità, accorpamenti
Agli immobili ricadenti nel centro storico dell’abitato di Tolfa perimetrate in “zona rossa” ai sensi del PTPR, ed agli edifici storici soggetti a tutela nella zona della fascia di rispetto così come individuata dallo stesso PTPR , sono concesse, ai fini dell’agibilità ed abitabilità, le deroghe in appresso specificate, ricorrendo le fattispecie indicate nel presente regolamento.
Immobili con destinazione abitativa:
– l’uso abitativo può essere concesso anche negli immobili situati in piano seminterrato;
– la superficie minima per gli alloggi monostanza, comprensiva dei servizi, è ridotta a 20 mq se ospitanti una sola persona, e a 30 mq se ospitanti due persone;
– all’interno di unità immobiliare monostanza, la funzione della camera da letto può essere assolta da piccolo spazio interno, ove presente, anche in assenza di diretta aerazione, ma che sia in aperta comunicazione con l’ambiente principale e che abbia dimensioni comprese tra 6,00 e 9,00 metri quadrati ed un’altezza netta non inferiore a 2,20 metri (misurata dal concio di chiave dell’arco al pavimento). Gli spazi interni che invece risultino tamponati e comunicanti con l’ambiente principale tramite una porta, se prive di aerazione diretta, possono essere destinate solo ad uso deposito;
– l’altezza minima dei servizi igienici, w.c., ripostigli, corridoi, postazioni cottura, è ridotta a 2,10 metri (misurata tra il punto più alto della copertura e il pavimento);
– l’altezza minima degli ambienti di soggiorno, camere da letto, studioli, sale da pranzo e cucine, è ridotta a 2,40 metri (misurata tra il punto più alto della copertura e il pavimento);
– il rapporto areo-illuminante è ridotto a 1/12 tra superficie finestrata e pavimentata.
Immobili con destinazioni diverse dall’abitazione (piccoli negozi, attività ricettive/ristorative, piccole attività artigianali e commerciali, bar ed affini):
– la destinazione d’uso ad uso terziario e/o commerciale/artigianale può essere concessa anche negli immobili situati in piano seminterrato o in piano completamente interrato, sempre che dotati di idonei sistemi ed impianti per la ventilazione meccanica e per il ricambio d’aria, come eventualmente prescritti nei vincolanti pareri specialistici;
– l’altezza minima dei servizi igienici, w.c., spogliatoi e simili, è ridotta a 2,10 metri (misurata tra il punto più alto della copertura e il pavimento);
– l’altezza minima degli ambienti principali e degli ambienti connessi alla destinazione d’uso specifica, è ridotta a 2,40 metri (misurata tra il punto più alto della copertura e il pavimento);
– il rapporto areo-illuminante è ridotto a 1/12 tra superficie finestrata e pavimentata.
Inoltre, per gli immobili con destinazione diversa dall’abitazione, e fermo restando l’acquisizione dei pareri specialistici (Servizio Igiene Pubblica, SPESAL, ecc.), è possibile derogare:
– al numero dei servizi igienici, con un minimo di uno per il personale ed uno per l’utenza, a condizione della buona fruibilità e della soddisfacente dotazione degli stessi in rapporto al numero degli utenti, e comunque della presenza di un vano per lo spogliatoio degli addetti;
– alla presenza dell’antibagno per il servizio igienico destinato alle utenze;
– al numero di uscite di sicurezza, con un minimo di una, eventualmente coincidente con l’apertura principale, a condizione che la superficie del locale principale non sia superiore a 60 mq e che non si tratti di locale completamente interrato;
– al raggiungimento del requisito della piena “accessibilità” dell’immobile, ai fini della normativa sulle barriere architettoniche, quando sia comprovata l’impossibilità materiale all’esecuzione delle opere per il loro completo superamento e quando la loro realizzazione costituisca un serio pregiudizio ai valori architettonici ed estetici dell’immobile (in tali casi, comunque, dovranno essere disponibili sistemi alternativi, manuali o amovibili al fine di garantire l’accesso all’immobile).
Per le deroghe menzionate sono vincolanti i pareri favorevoli dell’Ufficio Igiene Pubblica, dello SPESAL (quando dovuto) e, per ultimo, dell’Ufficio Tecnico.
Per tutti gli immobili, è inoltre concessa la deroga edilizia circa l’eventuale riorganizzazione distributiva di unità immobiliari contermini (accorpamento di vani contigui), quando la modifica del numero e delle dimensioni delle unità immobiliari, comunque non pregiudizievole del generale assetto statico, sia esattamente compatibile con l’impianto costruttivo ed architettonico e con il sistema delle aperture di facciata esistenti.
Art. 2 – Disciplina degli interventi di restauro e di risanamento conservativo
Nell’ambito della zona vincolata, le opere di restauro e risanamento conservativo sono considerate come massimo intervento ammissibile sull’immobile, oltre la manutenzione.
Gli interventi, pertanto, devono essere assolutamente calibrati e rispondere ai seguenti requisiti:
– priorità nella scelta dei materiali e delle tecniche d’opera tradizionali, ovvero coincidenti con l’idea di recupero della cultura materiale e degli aspetti di carattere architettonico e figurativo;
– minimizzazione delle trasformazioni e alterazioni, specie degli ambienti interni e delle strutture portanti dell’immobile;
– “senso della misura”, perseguendo il criterio dell’essenzialità e della calibratura dei nuovi interventi, anche nei casi di modifica tipologica e funzionale dell’immobile;
– ripristino di elementi caratteristici, anche funzionalmente adeguati alle odierne esigenze, conferendo agli stessi il giusto valore storico ed architettonico della originaria “sapienza costruttiva” (infissi in legno, basolati in pietra, camini e focolari, ecc.).
Per gli edifici storici di pregio gli interventi devono essere preceduti da un’analisi storico-critica-stilistica dell’intero edificio, comprendente le notizie storiche, eventualmente integrate da opportune indagini tipologico-stilistiche, con individuazione delle principali fasi di evoluzione o di modificazione della costruzione, e la descrizione dello stato attuale con individuazione della natura degli elementi costitutivi dell’immobile e del loro valore storico-artistico o architettonico-ambientale, degli elementi di particolare pregio, degli eventuali ampliamenti non storicizzati, delle alterazioni e modifiche estranee all’impianto originario e non coerenti con l’organismo edilizio.
La fase progettuale degli interventi deve contenere l’esposizione delle motivazioni e del fine dell’intervento, con illustrazione dei criteri d’opera in coerenza con le risultanze dell’analisi storica, e soprattutto degli accorgimenti progettuali e tecnico-costruttivi adottati al fine della conservazione e valorizzazione degli elementi di pregio o comunque da tutelare.
Laddove sussista l’effettiva impossibilità di utilizzare le tecniche di restauro a causa del degrado fisico delle strutture dell’immobile, potranno essere valutati come interventi di restauro e di risanamento conservativo anche gli interventi che prevedano il completo rinnovo dei suoi elementi costitutivi, quando essi siano finalizzati a conservarne i caratteri tradizionali e le originarie destinazione d’uso.
In tale ipotesi, il progetto dovrà essere redatto organicamente, documentando innanzitutto il degrado fisico delle strutture e, attraverso una dettagliata relazione, l’impossibilità di utilizzare le ordinarie tecniche del restauro. Secondariamente, il progetto comprenderà il puntuale rilievo degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’immobile, nonché dei particolari architettonici e di finitura originari, dei quali dovrà esserne garantito il rispetto nella soluzione progettuale di intervento.
Operativamente e a titolo esemplificativo, sono ammissibili:
– opere finalizzate alla salvaguardia dello stato di integrità e al recupero funzionale dell’edificio, fino alla demolizione delle superfetazioni e all’eliminazione degli elementi estranei ed aggiunti, attraverso modalità di intervento che, garantendo le necessità connesse alla destinazione d’uso prevista, non alterino i tratti tipologici e morfologici dell’organismo edilizio (interventi sulle strutture interne non resistenti, nel rispetto degli elementi architettonici caratterizzanti – questi ultimi da sottoporre esclusivamente a conservazione e restauro –nonché modifiche leggere degli elementi della struttura resistente senza alterazioni del comportamento statico globale);
– opere finalizzate al miglioramento delle condizioni di utilizzo dell’organismo edilizio, anche attraverso l’inserimento di elementi accessori e impianti tecnologici richiesti dalla destinazione d’uso prevista, e alla salvaguardia delle caratteristiche costruttive ed architettoniche originali;
– adeguamenti funzionali, distributivi e tecnologici, nel rispetto delle caratteristiche morfologiche, costruttive ed architettoniche esistenti (ad esempio, sono possibili l’inserimento di soppalchi, controsoffittature, scale interne o impianti meccanizzati di collegamento verticale, quando l’operazione non comporti nè la sostanziale manomissione delle parti strutturali nè incrementi volumetrici).
Art. 3 – Coperture dei tetti e comignoli
Le coperture dei tetti devono essere mantenute e conservate nelle caratteristiche formali originarie, con particolare riferimento all’inclinazione delle falde, alle quote di imposta e delle linee di gronda, alla convergenza tra due o più falde, ai canali di scolo ed, in generale, a tutte le altre caratteristiche costruttive che compongono la copertura.
Sono ammesse modeste modifiche alla copertura, quali la formazione di lucernari o simili, solo quando esse non incidano significativamente sulla configurazione geometrica e non pregiudichino il carattere tradizionale delle falde e quando la progettazione garantisca inequivocabilmente la compatibilità dell’intervento con il contesto.
E’ obbligatoria la conservazione ed il restauro dei comignoli esistenti secondo le caratteristiche riconducibili alla tradizione locale. Nei casi di accentuato degrado i comignoli devono essere ricostruiti in maniera fedele alle preesistenze, mantenendo inalterate le caratteristiche formali, impiegando gli stessi materiali e le tecniche costruttive.
La costruzione di nuove canne fumarie con comignolo tradizionale, o il ripristino di quelli poco consoni alle caratteristiche del luogo, è ammessa a condizione che la costruzione avvenga con forme, tecniche costruttive e materiali tradizionali. A tal fine si considerano realizzati con carattere tradizionale le canne fumarie con comignoli in muratura e masselli di pietra, opportunamente scialbati o intonacati e scialbati, con forma, dimensioni e caratteristiche comunemente ritrovabili nel resto degli edifici del tessuto storico.
Art. 4 – Canne fumarie in facciata
Le canne fumarie possono essere realizzate internamente agli immobili e, la parte che fuoriesce dalla copertura, deve rispondere alle prescrizioni dell’articolo precedente.
Quando non sia possibile realizzare la canna fumaria all’interno dell’immobile, è ammessa la costruzione addossata alla parete esterna dell’edificio, tergale o laterale e non visibile dalla pubblica via. In tali casi, le dimensioni della canna fumaria devono essere le più contenute possibili (in rapporto alla funzionalità del condotto e alle normative di settore) e l’ubicazione deve tener conto delle caratteristiche architettoniche del prospetto, ben inserendosi recando la minore turbativa possibile.
La canna fumaria deve avere un andamento rettilineo e deve essere in muratura di pietra scialbata o, solo alternativamente, in muratura ordinaria intonacata e scialbata.
Sono ammessi condotti in acciaio od altro materiale soltanto se installati in cavedi completamente interni all’edificio e sempre che risultino non visibili dalla viabilità e da spazi pubblici.
Art. 5 – Impianti tecnologici in facciata
Sugli edifici di riconosciuto ed evidente interesse storico-tipologico, anche non individuati da norme sovraordinate di tipo paesaggistico e ambientale, e sugli edifici del Centro Storico, è vietata l’installazione di unità esterne di condizionatori, di caldaie murali, di meccanismi e di apparecchiature di qualsiasi genere. Tali apparecchiature devono essere collocate all’interno delle unità immobiliari, adottando soluzioni tecniche compatibili con le caratteristiche architettoniche e funzionali dell’immobile, specie in merito ai condotti per l’immissione di aria e l’espulsione dei fumi combusti.
La rimozione delle apparecchiature già installate che risultano visibili da strade o da luoghi pubblici è prescritta quando sull’immobile viene avanzata la prima e utile richiesta di intervento edilizio. In tali casi, quando viene dimostrata l’assenza di alternative o l’impossibilità a procedere con la rimozione delle apparecchiature, è consentita l’attuazione di una valida alternativa, dallo spostamento in luoghi nascosti all’adeguata schermatura, che sia compatibile con le prescrizioni di carattere generale per la salvaguardia del decoro.
Per quanto riguarda le antenne (e simili) nel Centro Storico, fermo restando le indicazioni di carattere generale, è prescritta la realizzazione di impianti di ricezione con ingombro ridotto, specialmente in altezza, anche adoperando materiali di nuova generazione, auspicando sistemi centralizzati condivisi a più utenze, al fine di ridurre l’inquinamento visivo.
Art. 6 – Condutture di acqua, gas e simili in facciata
Le condutture di acqua, gas e simili devono essere posate sotto traccia, compatibilmente con le normative di settore, senza essere visibili in facciata o dall’esterno.
Quando ciò non è possibile, specie nei casi delle diramazioni verso le utenze, è ammessa l’installazione di tubazioni esternamente sulla facciata, privilegiando sempre le posizioni tergali o laterali dell’edificio. Le tubazioni devono essere disposte ordinatamente secondo una iniziale linea verticale, con le eventuali diramazioni orizzontali in corrispondenza di elementi tipo marcapiano o possibilmente inserite in apposite scanalature, in modo da comportare la minima alterazione del disegno della facciata. La tubazione deve essere convenientemente dipinta di colore adeguato alla facciata nel cui contesto viene posizionata.
I contatori delle utenze devono essere inseriti in apposite nicchie ricavate nella parete esterna, di dimensioni strettamente necessarie allo scopo ed opportunamente chiuse da sportelli in lamiera di ferro o in legno, a filo della facciata, dipinti di colore adeguato alla facciata nel cui contesto vengono posizionati o, preferibilmente, costituiti da una lastra di pietra locale inserita in apposito telaio di ferro zincato.
Nel caso di più contatori da collocare sulla stessa parte di facciata, le nicchie e gli sportelli devono essere uguali per forma e dimensione, oltre che opportunamente allineati.
Art. 7 – Sottotetti
Su tutto il territorio comunale sono applicabili i criteri di deroga dell’agibilità/abitabilità contenuti nella Legge Regionale n. 13 del 16 Aprile 2009 “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti” e s.m.i. laddove non comportino interventi strutturali sull’edificio ove sono ubicati