Il trend economico negativo della nostra penisola continua senza margini di arresto, ed ecco che nel capitolo “crisi” rientra pienamente, con percentuali poco confortanti, il mercato del “mattone”.
Il persistere di indicatori economici come Pil, tasso di occupazione e consumi, col segno meno frena anche il settore immobiliare. Ma l’elemento che più di tutti ostacola la ripresa del settore è la stretta che in questi anni ha subito l’accesso al credito, per cui è diventato impossibile richiedere un prestito in banca.
Come sostenuto dalla Società di Studi Economici Nomisma, nel suo Terzo Rapporto sul mercato immobiliare 2012, “in attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali”.
La riduzione del numero dei mutui concessi dalle banche è andata a discapito della fascia medio-bassa della popolazione e nel particolare di quella comprendente famiglie più giovani e cittadini stranieri.
Le banche agevolano crediti in funzione di quelle garanzie che, vista la situazione critica attuale, solo le nicchie cittadine benestanti possono permettersi. Ecco, dunque, che il settore immobiliare incontra un crescente rallentamento di vendite e compravendite, ed ecco di conseguenza che le province incassano un colpo più forte rispetto alle grandi città, dove, a prescindere dalla crisi generale, sussiste un maggior numero di cittadini con fasce redditizie più alte che possono investire anche in grossi immobili.
Per capire più da vicino quello che accade nelle piccole cittadine siamo andati a fare un’inchiesta per le agenzie immobiliari di Ladispoli e abbiamo scoperto una percentuale media di circa il 40% in meno di vendite di case rispetto agli anni passati. Ma c’è dell’altro. A fare da eco a questo dato generale sugli acquisti, nonostante un ridimensionamento del prezzo sull’immobile di circa un 30% rispetto al 2006/2007 (quando si era registrato un picco massimo), c’è quello che riguarda gli affitti.
A rigor di logica, infatti, se da una parte si è abbassata la vendita, dall’altra è aumentata la richiesta dei contratti 4+4 da parte delle famiglie che riuscendo a stento a portare a casa una busta paga non possono richiedere prestiti bancari. Il prezzo degli affitti non sembra però aver avuto grossi cali: di media un appartamento di circa 60 mq ha un costo che oscilla sulle 600/650 euro in periferia, 700/750 nelle zone centrali. Livelli numerici che comunque non sembrano superare gli 800 euro mensili e certamente non bassi se solo si pensa che la maggior parte dei cittadini di Ladispoli sono pendolari – su cui grava anche il costo dei trasporti – e che spesso gli immobili affitati non sono edifici di pregio.
Lo stesso, però, non vale per i locali commerciali dove si sono fermate le vendite e gli affitti continuano ad avere la meglio sul Viale Italia, nonostante i numeri da capogiro.
Già, da capogiro. Non stiamo parlando di Via Condotti o Via Cola di Rienzo, ma le cifre degli affitti mensili dei locali a uso commerciale nella zona centrale di Ladispoli sfidano e superano quelli delle vie più famose e “in” della capitale. Non due o tremila euro ma sulla media stiamo parlando di circa 5mila o addirittura 6mila euro al mese per un negozio di medie dimensioni. Prezzi che spesso possono permettersi solo le catene di franchising localizzate lungo la via centrale che porta alla stazione ferroviaria.
Fino a qualche anno fa però Ladispoli poteva godere di un buon mercato immobiliare che abbracciava i periodi estivi. Le case venivano affittate dai primi di giugno a fine agosto con cifre sui 2.500/3.000 euro al mese. Oggi quel mercato non solo non sembra più florido come quello di una volta ma pare essersi addirittura fermato. Resiste solo quello delle case adiacenti al mare. Gli affitti estivi sono calati notevolmente attestandosi a numeri che vanno dai 1.200 ai 1.500 euro mensili.
Se il mercato immobiliare della cittadina è portavoce di un calo simile negli ultimi anni, soprattutto quelli che hanno visto il fiorire di nuove tasse e l’immancabile Imu, quello dei paesi limitrofi non è da meno, da Cerveteri e Valcanneto che presentano problematiche inerenti alla mancanza di collegamenti ferroviari, a Cerenova che, comunque, continua a mantenere, con qualche percentuale in meno, un trend simile a quello di Ladispoli. Località come S.Nicola e Santa Marinella vivono la crisi reggendo di più, però, il crollo generale. Si parla, infatti, di paesi con tipologie di abitazioni diverse, più grandi e alla portata ormai dei pochi che possono permettersele.
Di fronte a questo scenario abbiamo provato a chiedere ai proprietari delle agenzie immobiliari intervistati che cosa possano fare, a loro avviso, le istituzioni per frenare questo declino economico che sta risucchiando il mercato degli immobili. La risposta della prima agenzia è stata cassa di risonanza per tutte le altre e riguarda le banche: dare più accesso al credito e agevolare, così, i mutui per le famiglie. Subito dopo snellire le pratiche sugli acquisti e sbloccare il mercato dell’edilizia. Soluzioni, chiaramente a livello nazionale; sul locale, le richieste confluiscono tutte sulle infrastrutture, un miglioramento delle stesse avrebbe la meglio sulla qualità di Ladispoli e di conseguenza il potenziale acquirente, agevolato sulla liquidità, potrebbe fare il suo investimento sul “mattone”.
Anche per quanto riguarda il settore immobiliare, dunque, non resta che attendere periodi migliori, regole diverse e, perché no, una riforma del credito che supporti il piccolo/medio cittadino. Come dice lo scrittore e scacchista russo Garri Kasparov, nel suo saggio “Gli scacchi, la vita”: “i mercati azionari e i campi di battaglia non sono ordinati come una scacchiera, ma anche lì il successo dipende dalla qualità di decisioni scaturite da metodi di analisi appropriati”.
Simona Giovanna Virgili